初めて不動産投資に飛び込む人が、
まず何を知っておかなければならないか。
自分の経験からですが、少しお話しします。
自分の許容範囲を知る
不動産投資を始める時って気持ちがすごく高ぶっています。
不安な気持ちもあるかも知れませんが、その不安に打ち勝っている状態ですね。
しかし、気持ちが高ぶると財布の紐が緩くなったり冷静な判断できなくなる人もいます。
そうすると、せっかく事前にシミュレーションしたのに「もっと勝負しても大丈夫だ」と
背伸びした物件に手を出す人もいるようです。
論理的な考えが感情に負けちゃう状態です。
そうなって突っ走ると、長い期間大変な思いをしたり、
金額にもよっては最悪破綻する場合もあるかも知れません。
不動産投資で物件を購入する時は、
慎重でなければならないし、普段以上に冷静な判断ができないといけないです。
そして、自分にルールを課すことをお勧めします。
ルールと言っても小難しい話ではなく、
自分の状態と投資とのシミュレーションで得られる指標みたいなものです。
例えば、購入する時のルールで言うと、
・実質利回り◯%以上じゃないと買わない
・返済比率◯%以下じゃないと買わない
・駅徒歩◯分以内じゃないと買わない
・購入後、手残り資金が◯◯◯万円じゃないと買わない
などなど。
物件は地域や築年数、状態によって違うので絶対の正解ルールはありません。
しかし、確固たる根拠と、専門家の力を借りて回すシミュレーションを
簡単に崩すのはリスクがあるでしょう。
おすすめしたいのは、物件購入する前にチェックリストを作り、
それに当てはまらない物件は「買わない」と決めることです。
もちろん、初めての場合はその判断基準が分からずリストも作れないと思うので、
勉強したり人の力を借りてください。
但し、人の手を借りる際は、利害関係がある人からのアドバイスは完全に鵜呑みにしないこと。
人によっては、自分から買ってもらうように中立的なアドバイスを
言わない人がいるかも知れないので。
最終的には自分の頭で考えて納得いってから購入しましょう。
誰と一緒に始めるか
不動産投資を始めようとすると、自ずと巻き込むであろう人が結構います。
一番身近な人で言うと、家族が居れば家族だし。
物件を紹介してくれる不動産会社、売ってくれる売主さん。
あなたにお金を融資してくれる金融機関。
購入する不動産の登記をしてくれる司法書士さん。
などなど。
結構な登場人物がいるものです。
家族を抜かすと、それらの人達は大抵あなたが元々知らない人であるケースが多いですよね。
どうやってその方々を信用するか、ここの見極めが大事であったりします。
それぞれ利害関係が成立する人であればなおさら注意する必要があります。
同じ方向を向いている登場人物であればいいですが。
見極めるために、それぞれの登場人物がどんな役割で、
何を最終ゴールにしているかを知っておかなければなりません。
例えば、あなたに不動産を紹介してくれた不動産会社は、
契約を成立させる事で仲介手数料を得ている、
なんて事は当たり前に知っておくべきだし。
さらに、その仲介会社は不動産を買おうとしている「あなた」だけでなく、
売ろうとしている売主側の仲介もしているかも知れません。
もしそうだとすると、安く買いたいと思っているあなたと、
高く売りたいと思っている売主とで希望がぶつかってしまいますよね。
その場合、あなたか売主、どちらかの価格希望はあまり反映されない場合もあるかも知れません。
こういった背景を知っておかないと、最悪、「相場より高値で買ってしまった」と
なってしまう恐れもあります。
大きい金額が動く不動産投資ですから、登場人物がそれぞれ何を欲しているか
知った上で交渉なり手続きを進める必要があります。
最後に、あなたの味方であるはずの不動産仲介会社。
彼らは不動産の売買を成立させることを生業としている会社が多いです。
彼らが不動産投資の運用についてプロである保証はありません。
もちろん中には実際に運用されていてノウハウがある会社もあるでしょう。
しかし、そうでない会社も少なからず（実はたくさん）ある事も覚えておいてください。
あなたが得る情報について、どこから得た情報なのか。
それが大事なキモになる場合もあるので、十分注意してください。
失敗を恐れずに始める
何が失敗であるか。
それはゴールが人それぞれなので正解はありません。
ある人によっては、続けている以上失敗ではないという人もいますし。
毎月赤字が出ていれば、それは失敗だという人もいます。
つまり、自分自身の投資なので自分の中でどのようになりたいか、
そのイメージがないと定点観測できないわけです。
例えば、、、
毎月〇〇万円売上げがあって、その中から返済は〇〇万円。
そこから管理費や税金分差し引いて、手残りは〇〇万円。
そして１０年後に〇〇〇〇万円で売却。
売却益と貯まった手残り、貯金を元にアパート１棟投資を始める。
こういうストーリーを描いていた方が、自分の理想に近づいているかを知る上でも
必要な事であると思います。
そこに行きつくまで、もしかしたら損失が生まれる事もあるかも知れません。
思うように入居が付かない時期もあったり、入居者がゴミ屋敷にしちゃったり。
壁に穴が開いて思わぬ出費が発生したり。
とにかく、生身の人間がいて初めて成り立つ投資なので、
想定外の事が発生することを想定してなければなりません。
それでも、あなたが不動産投資を始めたいと思った背景には
何かしらの思いがあるはず。
「こうなりたい」という理想の姿や、年金の足しにしたい、
大家さんになりたい、副業として毎月の収入を増やしたい。
何でもいいのですが、その理想を得るためには多少のリスクは付きものです。
しかし、そのリスクを減らす事が不動産投資の醍醐味であって、
やりがいである事は間違いないと思います。
そこに飛び込む覚悟があるなら、早いに越した事ないかも知れません。
世の中には、不動産投資を始めたくても不安と覚悟が持てず、
何年も勉強しかしていない方々が結構いらっしゃいます。
それはそれで慎重と言えるかも知れませんが、そこまで興味あるなら飛び込んでみる。
それも方法かと私は思います。
まずは己の状態を知り、信用できるチームを作り、
自身のプランを信じて飛び込む。
ぜひ考えてみてください。
福井
