副業で不動産投資を考えている、という相談を受ける事があります。「サラリーマンで年収〇〇〇万円以上で始められる」という文句に誘われて来る人が多いです。
副業としての不動産投資。つまり、毎月のキャッシュフローで給料プラスアルファの収入を得るという考えのようですが・・・これについて、私はあまりポジティブな返事をしていません。
毎月の家賃収入があるなら、給料上乗せの収入になるのでは？？単純にそう思っている人が結構いるので、改めて書きたいと思います。
不動産投資の仕組みから知る
不動産投資の仕組みを知らずに始めようとする人が一定数います。不動産会社のいいなりで始める人たちです。
まあ、資金がたくさんあるなら、さほど問題にならないかも知れませんが。資金に余裕がなく、お金を借りて始める人にとっては致命的になりかねません。
自己資金がなく始めるのは、そもそも危険なのですが。ざっと、不動産投資の仕組みを見てみると、こんなフローです。
特に知っておかなければならないのは、貸主（あなた）の支払う種類が多いこと。ご覧の通り、金融機関への返済だけ考えればいいわけではないです。
売買した時の不動産屋さんへ支払う仲介手数料。管理費や固定資産税、お部屋で不具合発生した時の修理費など想定できる支払いは多くあります。これら全て含めて収支を計算しないといけません。
こうしてみると、果たして収支がプラスになるのか微妙ですね。仮に、不動産投資の内訳をみてみましょう。投資種類が中古区分マンション投資の例です。
＜収入の部分＞
家賃収入 ：180万円（年間）
＜支出の部分＞
ローン返済 ：144万円（年間）
管理・修繕積立 ： 28万円（年間）
賃貸管理費 ： 9万円（年間）
固定資産税他 ： 13万円（年間）
支出合計 ：194万円（年間）
支出の部分をすべて足し上げてみてください。あれ？？なんか想定と違う。支出合計で194万円です。収入が180万円で支出が194万円。完全に14万円の赤字ですね。
もちろん、家賃を上げるとか、支出を減らす努力するなどあるかも知れませんが、
大まかな部分は変わりません。
実はこの例は、実際に相談に来た人の例です。そう、この場合は毎月の収支が赤字なわけです。さらに、購入した時に持ち出しで数百万円を充ててるわけですから、購入時からマイナススタートです。
不動産投資には２つの収益がある
さっきの例だと、全くうま味がないのではと思っちゃいますよね。実は、そうでもないんですよ。
不動産投資には、２つの稼ぎ方があって一つはさっきの例のような毎月の家賃収入です。これをインカムゲインって言うんですけど、区分投資で満額借り入れとかしていたら、プラスを出すのは簡単ではありません。
１棟アパート・マンション投資などであれば、購入時の条件にもよるけど、収入をプラスにできる可能性は高いです。
じゃあ、もう一方の収益は何か。
区分投資しかできないサラリーマンはこの収益を重要視した方がよいです。その収益とは、売却によって得られる収益です。
これをキャピタルゲインと言います。
簡単に言うと「売買益」なので、通常は買った時より値上がりしないと、意味がないです。
しかし、不動産投資の場合は、必ずしも値上がりが期待できなくてもいくらで売り抜けるかにより、大きな利益を得る事ができます。
ということは、もうお気づきかも知れませんが、購入する時に、〇〇年後も価格が落ちにくい物件、立地を選べば良いということです。
もちろん、〇〇年後の価格なんて今から正確に予測はできないです。不動産価格って市況の影響を大きく受けるし、その物件の需要によっても変化します。
では、どうやっていい物件を見つければ良いかと言うと、自分で対象エリアの過去データや市況、現地調査や不動産会社等への聞き込みを通して、見つけていく事が賢明です。
そうやって相場観を養えれば購入時の判断がしやすくなるし、騙されることもなくなるでしょう。
くれぐれも不動産会社のいいなりにはならず、営業から提案を受けたとしても、一度は自身で分析してみてください。
判断できるようにするためにも、相場観を養う事はとても重要です。
結局のところ、不動産投資は副業に適しているのか
結局どうなんだってお話しですが、私個人的な意見では不動産投資（区分）は、副業に適さないです。借り入れが多い物件であれば、なおさらです。
一方、老後の「資産形成」としてはどうか？？十分価値ある投資だと思います。但し、物件の選び方を間違わなければ、のお話しですが。
何をするにしても一緒かと思いますが、新しい事を始める時にどんな目的で始めるかは明確にした方がよいです。
区分の不動産投資も、いつ、どの程度の利益が確保できればよいか。何年で投資した分のお金を回収できるのか。
これらについては、不動産会社に責任はないので。自分で試算して始めるしかありませんよ。
少しずつでも自身で物件を見定められるように、購入前から念入りな情報収集と分析を始めた方がよいです。
