今日は中古住宅について、書いていきたいと思います。
中古住宅って、どんな印象を持ちますか？
やはり、全く知らない赤の他人が一度住んだ場所なので、買うのは抵抗あるって人も多いのではないでしょうか。
一方、私も含めですが、さほど気にならないし、経済的メリットや立地を優先するなど、あえて中古を選ぼうとする人もいるかも知れません。
前回の記事で書きましたが、結局はその人の価値観によるところが大きいので、どちらが正解などは全くありません。
但し、中古なら中古の、新築には新築のメリット・デメリットがあることを十分理解してから判断すると、後悔のない買い物ができるのではと思います。
では早速、中古住宅のメリットから見ていきましょう！
価格が安い
これは、中古を選ぶ理由の第１位になるであろうメリットです。
例えば、同じエリアのマンションで、新築を購入しようとすると5,000万円するところ、築１５年程度の中古だと、同様の広さ・間取りで3,000万円台の物件があったりします。
その差額は、なんと2,000万円！！
この差額は、築年数がより経過したマンションだと、もっと広がる場合もあります。
2,000万円のインパクトは大きい。。。私ならその2,000万円で、賃貸用にもう一個別の不動産を買ってしまうかも（笑）あくまでも資金があれば、の話ですが。
そもそも、なぜこんなに新築と中古に差額が発生するのか。もちろん答えは一つではありません。
新築住宅の場合、建築費の他に、商品を認知してもらうため各媒体への広告宣伝費や、実際に販売を行う営業の確保、そして事業主の利益など、新築ならではの金額が売買価格に含まれます。
また、ここでは詳細を省きますが、建物は「減価償却」と言って、毎年、決められた金額を購入価格から控除しています。
一般的に、この控除した後の金額を現在価値の参考にする事が多いため、中古住宅は年々安くなるのです。
しかし、人気のエリアなどでは、築年数が経過していても価格がなかなか下がらないですよね。
これは、単純に買い手が多かったり好景気などで「現在、いくらで売れる？」という基準が影響するためです。
まあ、エリアや景気によっても金額にばらつきがある、という点だけ覚えておいてください。
立地の選択肢が広がる
新築の場合、現在空き地か、現在何か建っている建物を解体した土地に建築します。その場合、中古に比べ土地やエリアは限られますし、「本当に良い立地」を取得するのは、なかなか大変です。
一方、中古の場合、都心部や駅の近くなど、立地のよい物件を取得できる可能性が高いです。それは、過去にその地域で開発が行われた際、良い立地にマンションを建設している場合が多いからです。
または、、、
地主さんや昔からそこに住む方々の住居があったりします。私個人的な意見ですが、長い目で住宅を資産として考えると、建物より立地に重点を置いて選んだ方がいいと思います。
それは、建物の価値は下がっても、土地の価値は下がらない場合があるからです。土地の値段は、需要と供給、景気の影響、取引事例など様々な決定要因があります。
価値が下がらない土地、数十年後の価格というのは、正確には予測できないかも知れません。しかし、人口変動や過去のデータ、開発の動きなど様々な決定要因がヒントになり得ます。
どうせ買うなら価値が下がらない土地を買った方がいいでしょ？と思うわけです。
首都圏の地価は上がっているのに、地方都市は下がっている、というニュースを聞いたこともあるでしょう。益々高齢化社会が進むことを考えると、土地やエリアの選定はよりシビアに見た方がいいでしょう。
そのぐらい「立地」というのは、住宅を購入する中で最重要項目だと考えます。
現物のチェックができる
最後のメリットとして私が挙げたいのは、中古住宅の場合、実際の住宅を目で見て確認できるという点です。
住宅は、一般的に年数を重ねると修繕やメンテナンスが必要になったりします。中には年数が経過して初めて欠陥が分かる場合もあるでしょう。
そういった事象を目で見て、場合によってはお金をかけてでもプロにチェックをしてもらい、事前に建物の状態を把握することができます。
一方で新築のメリットとして、建築後１０年間は瑕疵（欠陥）の責任は、売り主が負うという決まり事があるのですが、、、
じゃあ、１０年以降の瑕疵はどうなるの？とも思うし。そもそも本当に修繕やメンテナンスが必要になるのって１０年より先なのでは？とも考えます。
そうなると、欠陥の有無やメンテナンスを要する部分が目で見えるって、大きなメリットではないでしょうか？
なぜ、欠陥やメンテナンスの事を敢えてこの記事で触れるかと言うと、修復やメンテナンス費用って、結構な金額になるんです。しかも、ファイナンシャルプランの最大の敵である「予期せぬ出費」となり得るからです。
家を買う時って、住宅ローンや頭金など、購入する事ばかりに目がいって、メンテにかかる費用って頭から抜けちゃう事が多いんですね。
但し、中古住宅の場合、メンテにかかる費用が想定より早く発生する場合もあるので、シミュレーションは慎重に行った方がいいかも知れません。
中古には中古の、新築には新築のメリットがあります。大事なのは、それぞれのメリットデメリットを知らないより知っておいた方が、「家を買う」という決断に有効に働く、ということです。
次回は、それぞれのデメリットについて少し話していきたいと思います。
福井
