住宅を購入する時って、大きく4パターンに分かれると思うんです。
①新築の戸建てを買う(建てる)
②中古の戸建てを買う
③新築のマンションを買う
④中古のマンションを買う
他にもあるかも知れませんが、比較しやすいものだけ選ぶとこんな感じです。
目次
住宅購入でまず悩むポイント
ポイントは2つで「新築」か「中古」か、「戸建て」か「マンション」どちらを選ぶかです。
好みはバラバラで「どうしても新築じゃないと嫌だ」という人もいれば、「築何十年でも構わない」という人もいます。戸建て派とマンション派も、はっきり分かれますよね。
正解なんてものはないのですが、お金について言えば、かなり差が開くのは事実。極端な例で言うと、、、
中古の場合、築古30年ぐらいだと建物代金はほぼダダ。。。みたいな例があるんです。築30年だと、相当ボロボロなんじゃ？と思うかも知れませんが、きちんとメンテナンスされている家なんかは、住むのに全く困らない家も多くあります！
逆に、新築はと言うと、販売価格に広告費や販売会社の利益が多く乗っかっている場合があります。販売会社も商売ですからね。掛けた費用はなんとか回収しなければなりません。
こういった事情を知った上で判断しないと、文字通り「高い買い物」になってしまいます。なかなか適正な判断は難しいものですが、買う前に中立な立場である第三者に意見を求めるのはいいかも知れません。
ちなみに、買おうとしている会社の営業に相談してもダメですよ～。営業は、なるべく高く売りたい訳ですから。もちろん、みんながみんなそうじゃないですが。
新築の代表的なメリット
じゃあ、新築のメリットはと言うと、代表的なものを上げると次の通りでしょう。
①新築に住むこと自体の価値
やはり、日本人は新築へのこだわりが強いです。どうせ家を買うなら「新築」という考えが根強い。論理的な理由というより、その人の嗜好や価値観によるものが強いのかも知れませんね。中古より高くつくけど、というお金の部分ではあまり左右されないのでしょう。
②税制上の優遇を受けやすい
あえてお金のメリットを述べるとすると、税金の優遇が受けられることです。どういった税金の優遇があるかというと、大きく以下の２点ですね。
a.固定資産税の軽減
b.不動産取得税の軽減
「a.固定資産税の軽減」は、新築住宅の場合、ある一定の期間につき、固定資産税額を半額にするという軽減です。その「一定の期間」というのは、以下の通り。
戸建て住宅：期間３年
マンション等：期間５年
もちろん、建物部分についての軽減なので土地は含まれません。仮に建物の評価額1,000万円の戸建て住宅で、「期間３年」の軽減額がどの程度あるか、みてみましょう。固定資産税率は「1.4%」なので、軽減がない場合の税額は14万円。
1,000万円 × 1.4% ＝ 14万円
これが新築の場合、半額の7万円になるというわけです。
減価償却により、年々評価額は下がるため、３年間同額とはなりませんが、３年でおよそ20万円弱の軽減が期待できるという計算です。
果たして、この軽減額を新築のメリットと捉えるか、、、私はいまいちインパクトが弱いと思っております。総額数十万円の軽減って、新築vs中古の千万円単位の差に比べたら、って思ってしまいます。
次の「b.不動産取得税の軽減」もみてみましょう。
不動産取得税とは、住宅を購入した際に課せられる税金のことです。購入時に一度だけ発生する税金です。税率はどうなっているかというと、現行、住宅に関して言えば、建物も土地も「3%」となっています。
「固定資産税評価額」×「3%」となるので、仮に、建物1,000万円の住宅を購入した場合、
1,000万円 × 3% ＝ 30万円となります。
これが新築である場合、どうなるのか。
なんと、固定資産税評価額から「1,200万円」を引いてもいいよ、ということになっています。
上の例で計算すると、
1,000万円 － 1,200万円 × 3% ＝ 0円
上記の例の場合、建物の不動産取得税が全くかからないということになります。実際の金額でみても、
1,200万円 × 3% ＝ 36万円
最大36万円の軽減ができるということになりますね。これは、購入時において結構大きな軽減かも知れません。
しかしですよ。やはり中古との数千万円の差額に比べたら、、、って思ってしまうんです。しつこいですか？笑
そうなると、いよい他に新築のメリットはどこにあるの？って話になりそうなので、簡単に並べてみました。
新築その他のメリット
新築で他にあるメリットは、以下の３点だと思います。
①瑕疵担保責任を追及する権利
新築を販売した事業者は、販売した住宅について１０年間、瑕疵担保責任を負うことになっています。瑕疵担保責任とは、仮に住宅にある欠陥が見つかった場合、販売した会社が責任を負うという内容です。
この期間が、中古の場合は引き渡しから２年以上などですが、新築は１０年と法律で決められ得ています。購入後のリスクを長期間に渡り回避できるという点は、中古にない大きなメリットであると思います。
②中古よりも維持費用が安い
新築は建築して１年も経っていないわけですから、すぐに修繕や改修が必要とは考えにくいですよね。一方、中古の場合、それこそ築年数が経過しているわけですから、様々な個所をメンテナンスしていかなければ住みづらくなってしまうでしょう。場合によっては、劣化が早くなってしまう危険もありますよね。
それを回避するためにも、定期的に清掃や工事、点検などをしなければなりません。その都度、費用が発生してしまうわけです。
③最新の設備を使用できる
新築の場合、太陽光や蓄電などエネルギー循環が施された設備であったり、断熱や室内温度にこだわった造りであったりと、最新の設備によるメリットを傍受できる可能性があります。
どんなメリットかと言うと、前述の設備の場合は、エネルギーコスト（電気代や光熱費）を大幅に削減できる場合があるのです。現在も技術がどんどん進歩しており、それに伴って削減幅もさらに大きくなっていくと思います。
いかがでしたか？あなたなりの新築の価値、見つけられそうでしょうか？
私の意見ですが、新築住宅というのは「お金には代えられない価値」そこに魅力を感じて購入する人が大半なのでは、と思っています。
お金うんぬんよりも、まだ誰も住んだことがない空間や、新築ならではの香りに価値を感じたり。注文住宅であれば、自分や家族だけのために設計された家に満足したり。こういった事は、中古住宅でなかなか手に入れられない部分ですよね。
結論、「新築」と「中古」どっちを選択すべき、とは一概に言えません。それよりむしろ、双方の魅力についてよく知っていた方が選択する時に納得がいくのではないでしょうか。
さて、次回は中古住宅の魅力についても、見ていきたいと思います。
福井
